一线城市全部落地现房销售细则：土拍从抢变稳，二手房成交回暖 - 欧亿体育

“极少有开发商认真思考过：用购房者的钱盖楼，购房者一边还着贷款，一边还得租房住，最后还要承担交房风险，这真的合理吗？”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在多次参与预售制度改革调研后，发出了这样的疑问。

这样的质疑，正逐步成为现实。10月15日，深圳公布了现房销售实施细则，至此，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市已全部出台了具体执行方案。从9月24日北京率先行动，到10月15日深圳完成最后一块拼图，整个过程仅用了21天。

自1994年商品房预售制度被纳入《城市房地产管理法》，到2026年三部门联合发文推动现房销售，预售制在中国已历经整整32年。它曾为“缺房少钱”的时代注入活力，但也埋下了房子无法按期交付、实物与承诺不符的隐患。

如今，一线城市的现房销售细则已全面落地，从开发商到购房者，市场究竟迎来了哪些转变？

预售制32年走到十字路口，市场观望等待细则

2023年，小胡在昆明购置了人生中的第二套房产。房子还在图纸阶段时，房贷就已开始偿还，一年后，他和妻子才拿到钥匙。

初次经历购房的妻子对几处合同约定的细节感到不满。但小胡和陪同验房的设计师见惯了交付现场的情况，都表示：在预售房市场中，这已经算是不错的了。

小胡的经历，几乎就是预售制32年里无数购房者的真实写照。承诺落空成了常态，这一点，似乎早已是购房者心照不宣的事实。

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，在城镇住房短缺时期，商品房预售制有助于扩大开发资金来源，迅速增加住房供应。

“那时，市场的核心任务是尽快建出房子，购房者主要关心的是能否买到房、面积是否足够，仅凭几张户型图和效果图就能做出购房决定。”

在同一时期，对开发商来说，“预售”则是一笔既定的收益。

李宇嘉指出，曾几何时，这笔收益被视为天然、应得且无需争论的。预售资金被用来充当项目工程款，楼盘刚出地面，销售回款就能率先到账，这几乎是天经地义的安排。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革。

通知明确，各地要有力有序地推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，保障购房者的合法权益。

通知还提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。对于实行预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶。

人民日报发文称，这对中国的房地产市场来说，是一次重大变革。

新政出台后，许多开发商进入了“等待细则”的状态，暂停拿地，或放缓尚未取得工程规划许可证项目的开发节奏。直到各地出台了具体的实施意见，开发商、购房者等市场参与方对未来的预期才重新变得清晰。

现房销售细则落地，北上广深有何不同？

北京率先行动。

9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合发布了《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，明确了六方面政策措施，自当日起施行，成为“8·28”新政后首个出台系统性实施细则的城市。

北京在细则中明确了“新老划断”条件，将“封顶”变为可核验的证明要件，也明确了现房销售条件，定金收取通常不超过总房价款的1%。

中指研究院指出，与国家文件的原则性表述相比，北京在多个方面做出了具有示范意义的操作性设计。

其他三个一线城市以及武汉、天津、杭州等城市也相继跟进。

时代周报记者梳理发现，四个一线城市的执行细则存在明显差异：一是定金收取比例，北京不超过总房价的1%，上海和深圳不超过3%，广州最高不超过5%；二是土地价款缴纳期限，北京要求余款在两年内缴清，上海要求余款一年内缴清，经决策可再延一年，不计利息，广州和深圳也采取了与上海相似的“1+1”模式。

方向相似，尺度不同。四城细则均以“8·28”新政为新老划断节点，都明确了“优先现房销售”，差异集中在执行口径上。这种“大同小异”，在业内看来，恰恰为市场提供了可预期的参照。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者，总体来看，各地土地出让价款的缴纳逻辑大致相同，提供了较好的缓冲期，有助于企业减轻缴纳压力。同时，依据土地出让合同即可办理规划许可证，能让企业拿地后更快开工，减少开发中的不确定性。

李宇嘉指出，对于历史遗留项目，北京、广州、天津的口径一致，按在途项目执行旧预售政策，即8月28日前已取得国有建设用地使用权的历史遗留项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

“但此次深圳类比上海，对此类项目‘由有关部门另行研究’，后续配套口径有待明确。”李宇嘉还表示，深圳的新房体量在一、二线热点城市中最小，一年的新房销售仅约3万套，二手房占比高，改革的阵痛较小。

规则明朗：土地市场转向，楼市回暖

“现售制”落地后，土地市场的反应已显现。

“8·28”新政出台6天后，在北京的现售细则尚未公布时，驼房营地块曾被暂停出让。9月3日下午，北京市规自委发布公告，暂停了驼房营地块的挂牌交易。

据媒体报道，这场土拍本是“8·28”新政后北京迎来的首场土地竞拍，市场关注度颇高。此前，该地块的报名参与主体包括中海新城、中建智地+太古联合体、华润。

9月3日当晚，北京市规自委表示，原定同日成交的朝阳区驼房营地块暂停挂牌交易，将结合8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。

暂停，是因为新政刚出，出让条件需要按新规重新设计。而重启，则发生在细则将规则明确之后。从9月3日到10月15日，这42天，正是从“等待细则”到“细则落地”的完整周期。

10月9日，北京发布了现房销售细则落地后的首份完整拟供地清单。

当天，北京市规自委发布了第十二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地块，土地面积约8公顷，规划地上建筑面积约14万平方米，分布于丰台区、石景山区和平谷区。

严跃进在对比最新清单和驼房营地块暂停出让的情况后表示，供地节奏需要匹配政策适应期，供地筛选标准正从“区位优先”转向“现金流确定性优先”。

他指出，总体来看，其地块选择逻辑、指标设计和出让条件安排，集中反映了地方政府在现房销售框架下对供地策略的系统性调整。

10月15日，时代周报记者从北京市规自委获悉，此前暂停出让的驼房营地块再次上架：已被拆成两宗，总价涨至83亿元。

北京市规自委相关负责人表示，北京将主动适应市场变化，持续优化提升供应地块的规划设计品质。

另一边，9月30日，广州现售细则落地当天，广州海珠区琶洲南区一宗地块进行了竞价出让，经过41轮竞价，保利以约38.17亿元的成交总价摘得该地块，溢价率为26.5%。

而在此一个月前的8月28日，华润置地经过超200轮激烈竞价，以总价80.56亿元成功拿下琶洲南区的另一宗地块，溢价率为33.02%。

据21世纪经济报道，上述两宗地块相距仅1.5公里。

值得注意的是，两次竞价恰好落在政策链条的两端：一个在“8·28”新政发布当天，一个在广州细则落地当天。规则明确后，出价更为审慎：细则落地并未让土拍冷场，而是让市场从“抢”转向“算”。尽管两宗地块条件不尽相同，但从竞价轮次与溢价率的落差来看，房企出价明显更为克制。

一位广州本土房企人士表示，这是房企回归理性的表现。

土地市场之外，销售端的反应更为直接。多家机构数据显示，国庆假期期间，深圳二手房市场明显回暖。深圳贝壳研究院监测显示，国庆假期七天，深圳二手房实时签约量同比增长63%，按日均口径计算增长45%。节后首周，据深圳市房地产中介协会统计，全市二手房交易录得1178套，环比回升82.1%。

不只是深圳，机构监测显示，国庆假期的前六天，25城二手房成交量同比增长53%，其中一线城市同比增长52%。

在严跃进看来，政策密集落地本身已经回答了市场的部分疑问。他表示，各地落实“8·28”新政细则，形成了密集效应。

“现在各地的政策有相似性，能够使大家形成较好的市场预期。后续更多要关注各地土地供应。以后土地究竟该如何供应，这很关键，尤其是要提供一些成本低、开工条件好的土地，以更好地稳定整个房地产市场，并在过程中推进一些模式的创新。”严跃进说。

本文来自微信公众号 “时代周报”（ID：timeweekly），作者：王辰元，36氪经授权发布。